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顺平县城市棚户区改造实施细则
发布时间:2016-10-19     信息发布人:住建局

第一章  总则

 

第一条:为推进城市化进程,加快我县县城改造步伐,贯彻落实好《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国办发【201325号)、《河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(冀政【201385号)、《河北省人民政府办公厅关于印发河北省城镇棚户区改造货币化安置管理办法的通知》(冀政办字【2015128号)、《河北省住房和城乡建设厅、河北省财政厅关于印发河北省政府购买棚改服务管理办法的通知》(冀建保【201515号)、《中共河北省委、河北省人民政府关于加快新型城镇化与城乡统筹示范区的意见》(冀字【201527号),参照《保定市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(保市政【201471号)、《保定市棚户区改造货币化安置管理办法》(保政办发【20168号),结合我县实际,制定本实施细则。

第二条:凡在我县县城规划区范围内的棚户区实施改造建设,均适用本实施细则。

第三条:棚户区改造以科学发展观为指导,以改善群众居住条件为出发点和落脚点,以推进新型城镇化发展和县城扩容提质为目标,坚持政府主导和市场化运作相结合。鼓励县内外有实力的开发企业通过竞标合作方式进行棚户区改造,利益共享,风险共担。

第四条:棚户区改造按照统一规划、统一管理、综合开发、分步实施的原则,充分调动各方面的积极性,依法保护村级集体经济组织及其成员和参与改造企业的合法权益。

第五条:棚户区改造项目所涉及拆迁征收出来的土地不再缴纳保障性住房异地代建费。

第六条:棚户区实行计划管理。县政府依据县城总体规划、土地利用规划、棚户区改造规划,下达年度改造计划。未列入年度改造计划的,严禁擅自改造。

 

第二章  工作机构和职责

 

    第七条:县政府依法加强对本行政区域内房屋征收和补偿工作的领导。县政府成立顺平县棚户区改造工作领导小组(名单另发),统筹管理全县棚户区改造工作,给予政策支持、工作协调指导、监督管理,领导小组下设办公室,具体负责棚户区改造的日常管理工作。顺平县住房和城乡建设局是县城规划区内国有土地棚户区改造的责任主体,具体负责辖区内棚户区改造的方案制定、拆迁征收、安置补偿等工作。授权顺平县住房和城乡建设局为棚改服务的购买主体。顺平县城市建设项目管理有限公司是我县购买棚改服务的承接主体,是我县棚户区拆迁征收的实施单位,与顺平县住房和城乡建设局共同组织对棚户区进行拆迁征收、安置补偿等工作。

 

第三章  工作流程和原则

 

    第八条:改造方案审批

(一)民意调查情况。依据县棚户区改造规划,县住建局牵头组织与县社区办,采取入户的形式,对改造区域内居民进行民意调查。大多数居民(不低于80%的比例)同意改造的,方可上报棚户区改造申请。

(二)改造区域内的居民向县住建局提出改造申请。县住建局审核民意调查结果、改造设想等相关材料后,提出初步审核意见,报县政府审批。

(三)县政府组织发改、国土、规划、住建、环保等部门,踏勘现场、审核相关资料。对于符合条件的项目,县政府同意后,列入年度改造计划。

下达年度改造计划应考虑年度土地供应总量与市场需求相协调,保持土地市场和房地产市场的合理平衡。

(四)县住建局与顺平县城市建设项目管理有限公司签订棚改服务购买合同。顺平县城市建设项目管理有限公司启动棚户区改造前期工作。

1、向县规划局申请提出申请,由规划局按总体规划拿出计划实施改造红线范围方案,提交县政府县城规委会会议通过。改造范围划定应与县城总体规划相结合,打破村与村、集体土地与国有土地界限,以县城路网为界,连片组团整体改造。

2、实施改造红线范围土地勘测定界。土地勘测定界图上标注村落界限,明确国有土地和集体土地位置和面积。

县政府协调国土、规划、住建、城关镇、社区办等相关部门对片区现有状况进行梳理,组织台账,明确土地面积、土地属性。各相关单位将办理完结的明细台账转交顺平县城市建设项目管理有限公司。

3、制定改造方案。改造方案至少应包括以下内容:实施方案;拆迁补偿方案;居民安置方案;社会稳定风险评估报告等。

改造方案经改造区域内的居民通过后,在改造范围内公示不少于10天。如改造范围内多数居民有不同意见,应举行听证会,并根据听证会意见进行必要的修改完善。

(五)顺平县城市建设项目管理有限公司将修改完善后的改造方案等前期资料上报县政府进行综合审核与批准,县政府批准后下发批准文件。批准文件作为项目启动拆迁、核算优惠政策、进行安置房建设的依据。

顺平县城市建设项目管理有限公司委托有资质的单位编制项目可行性研究报告、环评影响报告表。持改造方案批准文件办理项目可研批复、规划预审意见、用地预审意见、环评意见等“四项审批”。

(六)顺平县城市建设项目管理有限公司依据县政府批准的改造方案,按相关政策、程序,组织实施征收、安置补偿工作。县国土局同时进行集体建设用地征转前期工作。

    第九条:确定拆迁征收方式

(一)政府主导改造。县住建局结合顺平县城市建设项目管理有限公司,负责筹集资金并直接经营,自行改造。

(二)政府主导与市场化运作相结合。顺平县城市建设项目管理有限公司依据改造计划和改造方案,编制项目简介和招标方案,根据投标企业的资金、经营资质等情况,公开招标的形式确定合作企业,联合改造。

中标企业在与顺平县城市建设项目管理有限公司签订合作改造开发协议前,应建立公管账户,并由中标企业按改造区域面积不低于每亩30万元的标准注入资金或提供同等数额的银行保函。

    第十条:规划管理

(一)按照“整体规划、统一配套、先安置后开发”的原则,集中建设的安置区修建性详细规划可以先行审批。

(二)分期实施开发建设的,规划部门提出分期实施地块的规划条件,用于土地出让。

(三)棚户区改造项目经规划部门测算、审查、论证,报县政府批准后,可以按《城市居住区规划设计规范》中不低于大寒日日照2小时的标准执行。

    第十一条:土地管理

(一)落实新增建设用地指标

棚户区改造项目安置房建设涉及的新增建设用地使用保障性安居工程建设用地指标,在土地利用年度计划中单列,实行应保尽保,简化行政审批流程优先安排供地。商品房涉及的新增建设用地指标,视项目具体情况,逐步予以解决。

(二)集体土地征转

1、完成改造方案后,实施单位将“净地”移交国土局,并提供界址图等其他相关资料。县国土局先行启动项目内集体建设用地组卷工作,有权属来源的集体建设用地按占改征办理土地征收手续;对无合法用地手续,用地行为发生在19861231日之前的,依照原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权登记发证,然后再办理土地征收手续;第二次土地调查为建设用地,无合法用地手续,用地行为发生在198711日至20091231日期间,符合土地利用总体规划,农民无意见,权属无争议的,按照土地管理法律法规处罚后,按建设用地办理用地手续;集体农用地转用征收待落实新增建设用地指标后,完成征转组卷工作。

2、完成组卷后,县国土局逐级上报审批。

3、省政府批复后,实施单位根据县政府批准的改造方案,依照法定程序和相关规定,实施征收补偿拆迁安置工作。

4、实施单位出具补偿到位证明,县国土局将拆迁腾出的土地纳入储备,并列入年度供地计划,根据项目进展情况,招拍挂供地。

(三)国有住宅用地征收

1、完成改造方案审批后,实施单位依照法定程序和相关规定,与被征收人签订《拆迁安置补偿协议》。

2、根据协议约定的期限和方式,交回产权证,政府下达收回决定,收回国有土地使用权。

3、收回的土地纳入储备,并列入年度供应计划,根据项目进展等情况,招拍挂供地。

(四)国有非住宅用地的征收,按照国有土地相关规定执行。涉及国有资产的,由财政局、国土局共同拟定资产处置方案,报政府批准后实施。

(五)供地原则

棚户区改造拆迁腾出的地块,具备独立规划条件后,按照“整体规划、统一配套、先安置后开发”的原则,可分期实施土地出让。

以出让方式供应安置房用地,住建局出具具体建设意见,明确安置房的套数、面积,安置房价格,在国有土地使用权挂牌须知中,应将住建局出具的建设意见予以明确,建成后县住建局管理分配,并在出让合同中明确注明。

    第十二条:安置房建设

(一)安置房建设的设计、施工、监理应该公开招标。

(二)通过土地招拍挂形式建设安置房。

在土地出让合同中,明确出安置房的套数、面积,安置房价格,以住建局出具的建设意见为依据。

(三)货币化建设安置房

依据与拆迁户签订的协议,以发放购房劵的形式置换安置房。改造地块以净地形式进行安置房地块招拍挂,顺平县城市建设项目管理有限公司与中标企业签订安置房回购协议,顺平县城市建设项目管理有限公司对开发企业持有的购房卷结算。

 

第四章  优惠政策

 

    第十三条:土地优惠政策

完成征收后,拆迁后的土地出让金,扣除规定提留后的剩余部分,资金打入棚改购买服务承接主体。按照经县政府认定的拆迁征收成本,足额用于该项目拆迁征收、安置住房建设、基础设施配套建设等支出。不足的部分由县政府从城市维护税、城镇公用事业附加等资金中安排。结余的部分县政府留用。

     第十四条:税费减免政策

(一)棚户区改造项目安置住房(保障性安居工程),免收防空地下室异地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费、税和政府性基金(详见附表)。

(二)棚户区改造项目安置住房(保障性安居工程),所涉及的经营性收费,应按相关标准的下限收费或给予减免收取。其中,电力、通信、有线电视、供水、供气、供热等相关企业,要对棚户区改造给予支持。减免入网、接入、管网增容等经营性收费。对安置住房小区外的配套部分,由相关企业出资配套建设并保证正常使用。小区内的配套部分,若涉及收费,按普通住宅小区收费标准的70%收取。

    第十五条:充分考虑居民生计。县政府各有关部门要根据各自职能,各负其责,积极配合,加大棚户区改造工作的支持、指导力度。

 

第五章  

 

    第十六条:拆迁征收成本认定。拆迁征收成本包括被拆迁户货币补偿费用、安置房建设费用(含前期费用)、被拆迁户过渡费用、安置地块的征收费用、财务成本、管理费用等。

 (一)征收实施单位提供拆迁补偿方案、居民安置方案、拆迁安置补偿协议书等原始资料并对其真实性负责。

(二)征收实施单位委托具有资质的第三方审计机构,进行成本测算,拆迁成本报县政府批准并出具认定意见。

(三)县政府批准的意见函告县财政局,作为提出土地处置意见、返还土地拆迁成本的依据。

第十七条:资金拨付。土地出让金缴纳后,征收实施单位提出拨付申请,并提供相关审批文件等,由住建局审查后,报县政府。财政局依据县政府批准的拨付意见,依据本细则规定的资金拨付程序,及时拨付。

第十八条:安置房监管

开发企业取得国有土地使用权后,依据县政府批准的改造方案、土地用地须知、出让合同中关于安置房建设的要求,同县住建局、顺平县城市建设项目管理有限公司签订《安置房建设移交、监管协议》。《安置房建设移交、监管协议》中包含但不限于以下内容:1、安置房座落位置、套数、面积、房号;2、对安置资金的监管措施;3、对安置房的监管措施;4、各方权利和义务;5、违约责任。

第十九条:遗留问题处理意见

(一)对纳入县棚户区改造计划及已批准同意开发企业先期介入已经启动前期征收工作的项目,县住建局、顺平县城市建设项目管理有限公司和介入企业共同核实、认定前期投入。介入企业同顺平县城市建设项目管理有限公司重新签订购买协议。按照本细则规定程序,完善相关审计手续。

(二)对已经完成安置房建设的,由县住建局委托具体房地产评估资质的机构,参照项目周期、区位、楼层、风险、优惠政策等因素对安置房回购价格进行综合评估,并报县政府批准、公布。

(三)未完成安置房建设的,介入企业、顺平县城市建设项目管理有限公司建立公管账户,并由介入企业按改造区域面积不低于每亩30万元的标准注入资金,用于安置。

(四)未纳入县棚户区改造计划及未经县政府批准,擅自启动村庄拆迁、改造、建设的,对投入的资金和私自签订的协议,不予认可。

第六章 附 则

第二十条:强化督促检查。县棚户区拆迁改造工作领导小组办公室将棚户区改造工作作为检查督促重点,确保各项政策落实到位,项目建设顺利进行。县有关部门要加大行业指导检查力度,并做好同省、市有关部门的协调沟通,积极争取资金和政策支持。严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。县监察局要会同有关部门加强工作监督,对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员,依法依纪追究责任,涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。对少数无理取闹、阻挠正常拆迁并拒不搬迁,影响社会秩序,阻碍城市棚户区改造进程的,司法、执法等部门应依照程序实施强制拆迁,对城市棚户区改造拆迁中漫天要价、恶意滋事的,要予以严厉打击。

第二十一条:经县政府审批的改造项目,全部纳入棚户区改造范畴,享受《顺平县人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(201525)规定的相关优惠政策。

第二十二条:本细则自下发之日起执行。之前县政府及所属部门下发的有关文件中有与本细则不一致的,以本细则为准。

第二十三条:本细则由县棚户区拆迁改造工作领导小组办公室负责解释。

附:棚户区项目安置住房(保障性租赁住房)税费优惠减免目录


附件:

城市棚户区改造项目安置住房(保障性租赁住房)

税费优惠减免目录

税费类别

项目名称

减免政策

免收依据

一、中央和省级行政性收费项目

防空地下室易地建设费

免收

《财政部、国家发展改革委关于印发2011年全国性及中央部门和单位行政事业性收费项目的通知》(财宗[2012]47号)、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)

征(土)地管理费

免收

耕地开垦费

免收

土地登记费

免收

土地闲置费

免收

土地复垦费

免收

城市道路占用挖掘费

免收

住房所有权登记费

免收

水资源费

免收

二、全国政府性基金

城市基础设施配套费

免收

《财政部关于公布2012年全国政府性基金项目目录的通知》(财宗[2013]34号)、《国务院关于加快棚户区改造工作的通知》(国发[2013]25号)

新型墙体材料专项基金

免收

散装水泥专项基金

免收

城市公用事业附加

免收

教育费附加

免收

地方教育附加

免收

三、税收项目

所得税

免收

《财政部、国家税务总局关于棚户区有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)

土地增值税

免收

城镇土地使用税

免收

契税

免收或减免

印花税

免收

 

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